Wszystko na piśmie.
Meble w zabudowie przy sprzedaży nieruchomości – co naprawdę zostaje, a co powinno być ustalone na piśmie?
Sprzedaż nieruchomości bardzo często kończy się na samym podpisaniu aktu notarialnego i przekazaniu kluczy. W praktyce właśnie po sprzedaży pojawiają się największe emocje, rozczarowania i konflikty. I co ciekawe – najczęściej nie chodzi wcale o cenę, termin wydania czy powierzchnię lokalu, ale o coś znacznie bardziej przyziemnego: meble, sprzęt i wyposażenie, które jedni uznają za oczywisty element nieruchomości, a drudzy za swoją prywatną własność.
Kuchnia była „w cenie” czy tylko „do oglądania”? Szafa robiona na wymiar miała zostać, czy sprzedający planował ją zabrać? A co ze zmywarką, piekarnikiem, klimatyzacją albo piecem gazowym? Właśnie te pytania najczęściej wracają jak bumerang – czasem już po przeprowadzce, a czasem… na sali sądowej.
Ten wpis powstał w oparciu o praktykę rynku, doświadczenie pośredników oraz konkretne orzecznictwo sądów.
Meble w zabudowie – czyli jakie? (i dlaczego to wcale nie jest takie oczywiste)
Zacznijmy od rzeczy podstawowej: „meble w zabudowie” to nie jest pojęcie z katalogu Ikei ani z opisu ogłoszenia. To skrót myślowy, którym wszyscy się posługujemy – klienci, pośrednicy, sprzedający – ale prawo patrzy na sprawę zupełnie inaczej.
Prawo nie interesuje się nazwą, tylko tym, czy dany element jest trwale związany z nieruchomością. I tu pojawia się pierwsze zderzenie z rzeczywistością, bo bardzo często słyszymy: „Ale to było drogie”, „Ale ja to robiłam pod siebie”, „Ale to przecież moje”.
Tymczasem w praktyce działa jedna, bardzo życiowa zasada. Jeżeli coś zostało wykonane pod konkretny dom, mieszkanie albo działkę, jest na stałe przytwierdzone i jego demontaż oznaczałby kucie, niszczenie albo pozostawienie bałaganu – to bardzo często nie jest już „czyjeś”, tylko staje się częścią nieruchomości.
Dlatego do zabudowy zaliczamy nie tylko kuchnie robione na wymiar czy szafy wnękowe od podłogi do sufitu, ale również różnego rodzaju stałe zabudowy łazienek, garderoby, meble obudowujące instalacje, skosy czy wnęki.
I tak – to bywa bolesne odkrycie dla sprzedających. Bo wysoka cena mebla nie daje automatycznie prawa do jego zabrania, jeżeli mebel stał się integralnym elementem lokalu.
Choć pojęcie „mebli w zabudowie” funkcjonuje powszechnie w ogłoszeniach i rozmowach z klientami, to w przepisach prawa… go nie znajdziemy. Prawo nie interesuje się nazwą, tylko sposobem połączenia mebla z nieruchomością.
Sprzęt AGD – największe pole minowe
Jeszcze więcej emocji budzi sprzęt AGD. Wiele osób wychodzi z założenia, że skoro coś można odłączyć od gniazdka, to jest to rzecz ruchoma. Tymczasem praktyka pokazuje coś zupełnie innego.
Piekarnik w zabudowie, płyta indukcyjna, zmywarka czy lodówka zintegrowana z frontami meblowymi bardzo często traktowane są łącznie z zabudową kuchenną. Jeżeli sprzęt został dobrany do konkretnego wymiaru, zabudowany i podłączony do instalacji, jego demontaż sprawia, że kuchnia przestaje być funkcjonalna a po drugie, jeśli montował go elektryk z uprawnieniami, celem objęcia gwarancją to mamy czynności o większej staranności i środkach bezpieczeństwa, wpływające na realizację rękojmi i gwarancji.
Właśnie dlatego w wielu sporach sądy przyjmują, że taki sprzęt pozostaje w nieruchomości, o ile strony nie ustaliły czegoś innego.
Z kolei pralka, lodówka wolnostojąca czy mikrofalówka zazwyczaj nie są elementem nieruchomości – ale i tu kluczowe znaczenie mają jasne ustalenia.
Piec, kocioł, klimatyzacja – oraz altany, garaże i wszystko to, co „stoi i stoi”
Są elementy, przy których wątpliwości nie powinno być żadnych. A jednak w praktyce pojawiają się zaskakująco często.
Piec gazowy, kocioł CO, pompa ciepła, instalacje grzewcze czy klimatyzacja to klasyczne przykłady elementów, które na stałe służą nieruchomości, a nie właścicielowi. Ich demontaż oznacza ingerencję w instalacje i pozbawia dom lub mieszkanie normalnej funkcjonalności. Dlatego pozostają w nieruchomości.
Pamiętajcie, że Certyfikat energetyczny do nieruchomości wyrabiany jest m. in. do nieruchomości które mają źródło ciepła.
Lista elementów „trwale związanych” jest znacznie dłuższa – zwłaszcza przy domach i działkach.
Do tej samej kategorii bardzo często należą również:
- altany trwale związane z gruntem,
- garaże (murowane, blaszane osadzone na stałe, wylewki),
- bramy garażowe i wjazdowe,
- podnośniki samochodowe wmontowane w posadzkę,
- stałe wyposażenie garażu, które nie da się odłączyć bez zniszczeń.
Jeżeli altana nie jest „przenośna”, tylko osadzona na fundamencie, a garaż nie jest zwykłym „tymczasowym blaszakiem”, to w praktyce bardzo często sprzedawane są razem z nieruchomością, nawet jeśli właściciel traktował je jako swój prywatny dodatek.
I tu znów wracamy do punktu wyjścia: nie decyduje nazwa ani przekonanie właściciela, tylko sposób trwałego związania z gruntem lub budynkiem.
Są elementy, które praktycznie zawsze traktowane są jako część nieruchomości. Należą do nich m.in. piec gazowy, kocioł CO, pompa ciepła, instalacje grzewcze czy klimatyzacja.
Ich demontaż oznacza ingerencję w instalacje i pozbawia lokal możliwości normalnego użytkowania. Dlatego pozostają w nieruchomości, a ich zabranie po sprzedaży bez zgody kupującego może zostać uznane za naruszenie prawa własności.
Co się dzieje, gdy nic nie ustalimy?
W praktyce bardzo często słyszymy: „dogadaliśmy się ustnie”, „to było oczywiste”, „wszyscy wiedzieli, że to moje”. Problem w tym, że w razie sporu sąd nie opiera się na domysłach, tylko na dokumentach.
W jednym z kluczowych wyroków – Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 22 stycznia 2014 r., sygn. I ACa 702/13 – sąd jasno wskazał, że brak protokołu i brak zapisu w akcie notarialnym, przy jednoczesnym pozostawieniu rzeczy w nieruchomości, może oznaczać ich darowanie albo objęcie sprzedażą.
To bardzo ważna lekcja: brak ustaleń działa na niekorzyść tego, kto chce coś zabrać po fakcie.
Protokół – mały dokument, ogromne znaczenie
W praktyce protokół nie jest dodatkiem, ale fundamentem bezpiecznej transakcji. To właśnie w nim powinno się jasno zapisać, co zostaje w nieruchomości, co sprzedający zabiera, co jest sprzedawane dodatkowo oraz w jakim stanie lokal ma zostać wydany.
Dobrze przygotowany protokół porządkuje oczekiwania, studzi emocje i bardzo często chroni obie strony przed kosztownym sporem.
Meble sprzedawane osobno – o tym wiele osób zapomina
Jeżeli strony ustalają, że określone meble lub sprzęty nie wchodzą w cenę nieruchomości, tylko są sprzedawane dodatkowo, to mamy do czynienia z normalną umową sprzedaży rzeczy ruchomych. Oznacza to konieczność jasnego określenia ceny i – w wielu przypadkach – obowiązek zapłaty podatku PCC.
Pomijanie tego etapu to proszenie się o problemy – zarówno cywilne, jak i podatkowe.
Dlaczego to wszystko jest tak ważne?
Bo sprzedaż nieruchomości to nie tylko liczby i metry, ale też emocje, przyzwyczajenia i poczucie straty. Dla sprzedającego meble często mają wartość sentymentalną, dla kupującego – użytkową. Jeżeli nie ustalimy tego wcześniej, konflikt jest niemal pewny.
Dlatego jedna zasada powinna przyświecać każdej transakcji:
Jeżeli coś ma znaczenie – zapisz to na piśmie.
To właśnie odróżnia sprzedaż przypadkową od sprzedaży prowadzonej świadomie.
Najczęstsze błędy sprzedających
Z perspektywy rynku i realnych sporów, które trafiają później do sądów lub kończą się nerwowymi telefonami już po akcie notarialnym, schemat błędów sprzedających powtarza się zaskakująco często.
Pierwszym i najpoważniejszym błędem jest założenie, że coś jest „oczywiste”. Dla sprzedającego oczywiste bywa to, że kuchnia była droga i robiona na zamówienie, więc chciałby ją zabrać. Dla kupującego oczywiste jest, że skoro oglądał lokal z kuchnią w zabudowie, to właśnie taki lokal kupuje. Brak rozmowy i brak zapisu oznacza konflikt niemal gwarantowany.
Drugim częstym błędem jest ustalanie wszystkiego ustnie – przy kawie, przy oglądaniu, „na szybko”. Problem polega na tym, że w momencie sporu ustalenia ustne nie mają praktycznie żadnej wartości dowodowej. Sąd opiera się na dokumentach, a nie na tym, kto co pamięta.
Kolejnym błędem jest brak protokołu albo odkładanie go „na później”. Sprzedający zakładają, że jeszcze zdążą coś zabrać po akcie, że kupujący się zgodzi albo że „jakoś to będzie”. Orzecznictwo pokazuje jasno – jeżeli rzeczy zostaną w nieruchomości, a nie ma dokumentów, bardzo łatwo stracić do nich prawo.
Często spotykanym problemem jest także brak rozdzielenia ceny nieruchomości od ceny wyposażenia. Sprzedający chcą „wrzucić” meble do ceny mieszkania, nie precyzując, co dokładnie jest sprzedawane. To rodzi nie tylko spory cywilne, ale czasem również konsekwencje podatkowe.
Ostatnim, ale bardzo istotnym błędem, jest wynoszenie lub demontaż elementów instalacji – pieców, klimatyzacji, stałych zabudów – bez uzgodnienia z kupującym. Takie działanie może zostać potraktowane jako naruszenie prawa własności, a niekiedy nawet jako szkoda.
Na co kupujący powinni uważać przy odbiorze nieruchomości
Dla kupujących moment odbioru nieruchomości jest często emocjonalny – to w końcu finał całej transakcji. Właśnie dlatego łatwo wtedy przeoczyć rzeczy, które później trudno będzie naprawić.
Przede wszystkim kupujący nie powinni zakładać, że „skoro coś było na prezentacji, to musi zostać”. Każdy element wyposażenia powinien być sprawdzony pod kątem ustaleń – najlepiej w odniesieniu do protokołu lub zapisów umownych. Zwłaszcza jeśli tego nie ustalono na piśmie.
Przy odbiorze warto zwrócić uwagę, czy:
- meble w zabudowie są kompletne i nieuszkodzone,
- sprzęt AGD, który miał zostać, faktycznie pozostał w lokalu,
- nie doszło do demontażu elementów instalacji,
- lokal został wydany w uzgodnionym stanie (opróżniony, posprzątany).
Kupujący powinni również pamiętać, że moment odbioru to ostatni moment na reakcję. Jeżeli podpiszą protokół zdawczo-odbiorczy bez uwag, późniejsze roszczenia mogą być bardzo utrudnione. Dla kupującego bardzo dobre jest złożenie przez Sprzedającego oświadczenia, że porzuca rzeczy które zalegają w lokalu, można udokumentować je enumeratywnym wyliczeniem, lub poszczególnymi zdjęciami pozostawionego wyposażenia.
Warto też sprawdzić liczniki, stan techniczny podstawowych urządzeń oraz wykonać dokumentację zdjęciową – nie z braku zaufania, ale z rozsądku.
Sprzedaż i zakup nieruchomości to proces, w którym detale mają ogromne znaczenie. Im więcej ustaleń zostanie zapisanych na piśmie, tym mniejsze ryzyko rozczarowań, sporów i poczucia, że „coś poszło nie tak”.
Autorka: Mgr inż. Anna Ziernicka